4. Wat kan je van de syndicus verwachten en wat niet!

In het begin is er niets...

Het burgerlijk wetboek gaat uit van een zeer eenvoudig en duidelijk principe : Wie eigenaar is van de grond, is ook eigenaar van alles wat er zich op die grond bevindt.

Een persoon of een gezin is als eigenaar van een stuk grond eigenaar van het huis dat er op staat.

Als heel veel personen eigenaar zijn van een stuk grond, dan zijn ze allen, in onverdeeldheid, eigenaar van het gebouw dat op die grond staat.

Gaat het over een gebouw met appartementen, dan levert dit de ongemakkelijke situatie op dat iedereen mede-eigenaar is van "alles" en niemand eigenaar is van "iets".

Een basisakte biedt de oplossing.

Een basisakte splitst een gebouw op in privatieve en gemeenschappelijke entiteiten en beschrijft deze entiteiten gedetailleerd én uitgebreid.

De privatieve entiteiten kunnen om het even wat zijn : een appartement, een dakappartement, een duplex, een garage, een winkel, een berging, een kelder,...

Aan elk van de privatieve gedeelten kent ze een gewicht in de algemene delen toe, de zogenaamde aandelen.

De privatieve delen toebehoren toe aan één of een onverdeeldheid van enkele eigenaars (huwgemeenschap, man & vrouw, kinderen,...)

De gemeenschappelijke entiteiten zijn doorgaans de grond, de ruwbouw, de uitkragingen waarop de terrassen liggen, de daken, de trappen, de gangen, de lift(en), enz.

Die gemeenschappelijke delen staan ten dienste van de privatieve delen en ze behoren in onverdeeldheid toe aan alle eigenaars en dit in verhouding tot hun aandelen. Die onverdeeldheid is een gedwongen onverdeeldheid.

In zeer specifieke gevallen worden aan bepaalde gemeenschappelijke delen privatieve genotsrechten toegekend, of specifieke erfdienstbaarheden gevestigd. Dit is voornamelijk het geval bij terrassen die gelegen zijn op daken.

De dualiteit van mede-eigendom

De basisakte zorgt er dus voor dat elke eigenaar van en in een gebouw een zeer specifieke eigendomshoedanigheid heeft.

Iemand is eigenaar van één of meerdere privatieve delen en tegelijk mede-eigenaar, in verhouding tot zijn aandelen, van de gemeenschappelijke delen.
Vandaar de term mede-eigendom.

De beide bestaan samen en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

De VME en de syndicus, vaak een (conflictueuze) vriendschap

Elke eigenaar is exclusief bevoegd voor (het beheer van) zijn privatieve eigendom.

Om te verhinderen dat iedereen of niemand zich zou bekommeren om het beheer van de gemeenschappelijke delen heeft de wetgever voorzien in 2 functies :

1. de vereniging van mede-eigenaars, afgekort de VME

De VME is een rechtspersoon. Haar leden zijn alle eigenaars van een mede-eigendom.

Ze wordt vertegenwoordigd door een syndicus.

2. de syndicus

De syndicus zal naast de vertegenwoordigingsbevoegdheid het beheer op zich nemen van de gemene delen.

Principieel kan een mede-eigenaar die functie opnemen. Een grotere VME zal wegens de complexiteit en de verantwoordelijkheid veelal een beroepssyndicus aanstellen.

De rol van de syndicus

A. de vertegenwoordigingsbevoegdheid

De syndicus vertegenwoordigt de VME in rechte.

B. de beheersopdracht van de gemeenschappelijke delen.

Dat dient te gebeuren volgens de normen van een goed huisvader en volgens de regels der kunst. De syndicus waakt over elke contractuele verbintenis tussen de vereniging en een aannemer. Tevens voert hij alle briefwisseling tussen de vereniging en derden of mede-eigenaars.

1. het administratief beheer

de organisatie van de algemene vergaderingen

het voeren van briefwisseling

2. Het financieel beheer

het betalen van de rekeningen

het bijhouden van de boekhouding

3. Het technisch beheer

het behoud van het patrimonium

zorgen voor de goede werking van de technische en mechanische installaties

zorgen voor prijsbestekken

meldingsplicht van wetten en reglementen

Wat soms (vaak?) van de syndicus verkeerdelijk wordt verwacht

• De syndicus staat 24/7 paraat om elk probleem onmiddellijk op te lossen.

• De syndicus is belast met het oplossen van problemen of pannes van privatieve aard.

• De syndicus is toch ook de klusjesman?

• De syndicus heeft politie bevoegdheden. Hij moet kordaat optreden in ruzies tussen eigenaars en/of huurders. Van hem wordt verwacht dat hij lawaaioverlast of andere hinder van een bewoner onmiddellijk doet ophouden.

• De syndicus dient bij werken plannen op te maken, lastenboeken te schrijven en meetstaten op te stellen.

• Huurders of eigenaars die hun sleutel vergeten of verloren zijn moeten ten alle tijde door de syndicus worden gedepanneerd.

• De syndicus is tevens de conciërge.

• De syndicus houdt continu toezicht. Zo ziet hij alles wat er gebeurt en houdt hij permanente controle.

Een VME is geen hotel met de syndicus als exploitant.

De syndicus is evenmin een butler ten dienste van de eigenaars of zijn huurders.