Vereniging van Mede Eigenaars BAHIA I, koning ridderdijk 7 te westende

verslag algemene eigenaarsvergadering

zondag 26/04/2026 van 10h00 tot 12h00
De Zeekameel, Lombardsijdelaan 235 Lombardsijde                                                     

1. Samenstelling bureau
Voorzitter : Dhr Jaak De Flou
Stemopnemer : Dhr Ronny Vanmaercke
Secretaris : Dhr Frank Rouseré

2. Geldigheid van de vergadering
Met 54% van de eigenaars en 63% van de aandelen voldoet de vergadering aan de dubbele meerderheid. Zij kan geldig beraadslagen en beslissen.

3. Verslag van de vergadering van 27/04/2025
Er zijn geen opmerkingen op, noch aanvullingen aan het verslag te vermelden.
Voor de uitvoering van de beslissingen: zie verder verslag.

4. Nazicht, goedkeuring en kwijting van de rekeningen
Afrekening 36 (02/25-01/26) werd nagezien door Chantal Durant.
De vergadering heeft geen bemerkingen, keurt de rekeningen goed en geeft kwijting aan de syndicus en de rekeningcommissaris.
Chantal Durant blijft rekeningcommissaris.

5. Herbenoeming raad van mede-eigendom
De mandaten van Chantal Durant en Jaak De Flou worden verlengd.

6. Reglement van interne orde (RIO)
Herinnering / bevestiging van :
- vaste datum jaarlijkse vergadering : 4de zondag van april
- bedrag waarvoor de syndicus bevoegd is : 2.000€
- bedrag vanaf dewelke mededinging is vereist : 5.000€

- Defecte rookdetector: bij een alarm door een defecte rookdetector mag de syndicus het appartement betreden om het toestel uit te schakelen, indien hij een sleutel heeft. Vooraf verwittigen is niet altijd mogelijk. De eigenaar wordt nadien geïnformeerd.

- Rappel : 
* Bij (renovatie)werken: Geen werken uitvoeren tijdens de schoolvakanties en in het weekend. Begin er niet aan voor 8 uur en stop om 18 uur. Maak melding van de werken bij de syndicus. Hang een nota uit in de lift of dichtbij de inkomdeur. Alle verluchtingsopeningen en schachten afdichten zodat het stof zich niet verspreidt. Geen technische kokers openen.
* Geen glazen flessen of potten achterlaten in de gangen of kelders. U kan deze deponeren in de glasbollen.

7. Reservefonds, verhoging bijdrages
Er zijn verschillende uitgaven geweest ten koste van het reservefonds.
Na overleg wordt het volgende beslist:
- Reservefonds gebouw : Verhogen van 12.000 naar 18.000€ per jaar, te verdelen volgens aandelen met uitsluiting van de winkel.
- Reservefonds lift: Behouden op 3.000€ per jaar. Eveneens te verdelen volgens aandelen met uitsluiting van de winkel.

8. Voorschotten, verhoging
Het werkingsfonds bedraagt 31.400 euro.  Samen met twee voorschotten van 15.000 euro geeft dit een jaarfinanciering van 62.000 euro.
Met uitsluiting van de bijdrages aan het reservefonds belopen de jaarkosten ongeveer 65.000 euro.
Het werkingsfonds is bijgevolg een beetje krap. 

Een verhoging van het werkingsfonds, een verhoging van de voorschotten of een combinatie van beiden kan kosten en financiering in evenwicht brengen.
Een alternatief is twee keer per jaar afrekenen : een afrekening per 31/1 (met aanrekening van water en verwarming) en een tussentijdse afrekening per 31/8.  Dit heeft de voorkeur van de syndicus.
Vergadering beslist tot dit laatste.

9. Gevelreiniging
Op 23 en 24 april 2026 werd de gevel gereinigd en met een coating beschermd volgens de offerte van Adapt Services. 
Enkele eigenaars melden opmerkingen : nog resterend vuil thv verdieping één. 
Hierbij verzoek aan alle eigenaars tot nazicht.  Opmerkingen doorzenden naar syndic@laplage.be. 
De syndicus bundelt en pleegt dan overleg met Adapt Services die het werk uitvoerde.

10. Dak, vernieuwing verdichting
Op de vergadering van 2018 werd beslist om het dak te vernieuwen samen met het buurgebouw Acapulco als die laatste haar dak zou vernieuwen én isoleren.  
Acapulco vernieuwde haar daken samen met een complete renovatie van haar achtergevel.
Aansluitend werd het dak van Bahia, samen met de er aanwezige koepels, vernieuwd en geïsoleerd.
De werken werden uitgevoerd tussen September 2025 en Februari 2026.
De kosten bedroegen 35.000€ en werden ten laste genomen van het reservefonds.

De aannemer wilde de bestaande koepels niet herplaatsen.  Dus werden ze vernieuwd.  Een nog te berekenen deel (verschil tussen oud en nieuw) hiervan zal privatief worden aangerekend.

Een isolatiepremie is aangevraagd.

11. Kuisploeg
Er zijn eigenaars ontevreden over de poetsploeg. Een overleg met de kuisfirma is gewenst om dit te verbeteren. Mvr Durant zou met de kuisploeg overleg plegen.

Er wordt tevens aangehaald dat alle eigenaars respect dienen te hebben voor het poetspersoneel. Zand en vuil zoveel mogelijk buiten het gebouw laten. Vermijden dat kleine kinderen of honden de ramen aan de inkom vuil maken. Of zelf opkuisen als de voorgaande zaken niet mogelijk zijn.

12. Calorimeters, nieuwe werking
Bij de opname van februari werden de oude warmteverdelers vervangen door een nieuwe versie.
Bepaalde meters moeten nog geplaatst worden. De betrokken eigenaars werden hiervan via mail geïnformeerd.
De verdelers werden bij plaatsing gekalibreerd op het vermogen van elke radiator (volume, afmetingen, materiaal, ...)
De opname gebeurt nu automatisch om de 14 dagen en de appartementen moeten niet meer betreden worden.
De reset zal door Techem gebeuren en dit is ook te doen vanuit de algemene delen.

Er zijn vragen over de werking van de toestellen. Soms draait de teller vooruit terwijl de verwarming niet aan staat, maar ook omgekeerd. Techem biedt weinig transparantie of uitleg hierover. 

Door een aantal leden wordt gevraagd of het mogelijk is om de nieuwe calorimeters van thuis uit op te volgen; biedt Techem daarvoor een app aan? > De syndicus zal de vraag stellen aan Techem.

13. Verwarmingsketels, temperatuur verlagen
Er wordt gevraagd om de temperatuur van de ketels te verlagen, vooral tijdens de zomermaanden.
Deze staan nu op 70° en zouden verlaagd worden naar 60° om zo energiezuiniger te zijn.
Volgens de loodgieter is dit mogelijk maar we mogen wel niet onder de 60° gaan. 
De vergadering gaat akkoord met een verlaging naar 60°.

Tijdens de wintermaanden moet bekeken worden of het comfort nog behoorlijk is. Indien dit niet het geval is moet de temperatuur verhoogd worden.

14. Diversen - voorstellen van eigenaars / huurders
- De lamp aan de lift op het 4e verdiep knippert.
- Display van de rechterlift is ingedrukt.  Vreemd want dit is geen drukknop.
- Geveldichtheid: wie water binnen krijgt, meldt dit best bij syndic@laplage.be met een of meerdere foto's zodat dit nader kan bekeken worden wat de oorzaak en oplossing kan zijn.
- Telenet: er is een gemeenschappelijk distributieabonnement voor het gebouw via Telenet. Internet kan niet via dit systeem zodat eigenaars hiervoor een eigen abonnement dienen af te sluiten. Informatie of vrijstelling van aansluitkosten kan nagevraagd worden bij firma Delanghe in Oostende (Elisabethlaan 2) of Nieuwpoort (Albert I Laan 107), op 059.70.13.98 of info@delanghe.be.

15. Afsluiting van de vergadering
Lezing van de notulen.
Ondertekening door voorzitter en secretaris, vraag tot ondertekening aan de aanwezige eigenaars en lasthebbers.

SLOT
Relevante stukken die verband houden met deze en eerdere vergaderingen staan gepubliceerd op www.laplage.be/syndic/bahia1.